جريدة الوطن - الخميس 15-11-2007

24 %من أسهمها للجهة المؤسسة و40% تطرح بالمزاد والباقي لاكتتاب المواطنين
اقتراح بقانون لتأسيس شركات عقارية للإسكان

تقدم النواب د.محمد البصيري ود.ناصر الصانع وجمال الكندري باقتراح بقانون بتأسيس شركات عقارية للاسكان وجاء في مواد الاقتراح ما يلي:
¼ (مادة 1): تؤسس الحكومة شركة مساهمة أو اكثر، مقرها الكويت، يكون غرضها انشاء بيوت سكنية على ألا تقل مساحة الارض التي يقام عليها البيت عن اربعمائة متر مربع ما لم تقتض الضرورة الفنية تعديل هذه المساحة بالزيادة أو بالنقص، وتكون مساهمة الحكومة في الشركة ارضا مملوكة للدولة ومخصصة للاسكان من قبل بلدية الكويت وخالية من العوائق.
وتقوم الشركة بتنفيذ جميع الخدمات الفرعية للقسائم السكنية كالمجاري والطرق الفرعية والخطوط الفرعية للكهرباء والمياه والاتصالات وغيرها من الخدمات والطرق الرئيسية فتقوم بها الحكومة وفقا للانظمة المعمول بها.
ويجب تأسيس اول شركة بالتطبيق لأحكام هذا القانون خلال سنة من تاريخ العمل به.
ويجوز تكليف الشركة بأن تقوم بأي اعمال اخرى تتعلق بالخدمات اللازمة للوحدات السكنية التي يتم انشاؤها، وذلك وفقا للقوانين واللوائح المعمول بها.
¼ (مادة 2): تخصص اسهم الشركة على النحو التالي:
ـ1 24% من الاسهم للجهة المكلفة بتأسيس الشركة مقابل الارض التي خصصتها الحكومة للشركة. ويتم تقدير قيمة هذه الارض بواسطة مكتبين معتمدين للتثمين العقاري على الاقل ترشحهما الجهة المكلفة بتأسيس الشركة ويوافق عليها مجلس الوزراء.
ـ2 35 - 40% من الاسهم تطرح للبيع بمزايدة علنية بين شركات الاستثمار المدرجة في سوق الكويت للاوراق المالية وسائر الشركات التي يكون من بين اغراضها الاستثمار العقاري، وترسي المزايدة على من يقدم اعلى سعر للسهم فوق قيمته الاسمية مضافا اليها مصاريف التأسيس.
ـ3 تطرح باقي الاسهم للاكتتاب العام للمواطنين، واذا لم يغط الاكتتاب هذه النسبة خصص المتبقي للجهة المكلفة بتأسيس الشركة، ويحدد رأس مال الشركة باستكمال النسب النقدية على اساس القيمة النقدية لثمن الارض المخصصة للشركة.
¼ (مادة 3): يحدد مجلس الوزراء الجهة الحكومية التي تتولى القيام بعمليات تأسيس الشركة والدعوة لانتخابات أول مجلس ادارة.
ويستثنى أعضاء مجلس ادارة الشركة من شرط نسبة عدد الاسهم التي يجب أن يملكها عضو مجلس الادارة من رأس مال الشركة، والتي تنص عليها المادة «139» من قانون الشركات التجارية رقم «15» لسنة 1960 المشار إليه.
¼ (مادة 4): لا يجوز لأي من الشركاء التصرف في الاسهم التي خصصت له قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ تأسيس الشركة أو من تاريخ ادراج اسهمها للتداول في سوق الكويت للاوراق المالية ايهما اقرب، وبشرط ان تكون الشركة قد باشرت نشاطها.
¼ (مادة 5): يكون للاسهم التي تشارك بها الحكومة في الشركة الحقوق التي يقررها نظام الشركة الاساسي للسهم الذهبي، ومن بينها ان يكون لها الاعتراض على اي قرار يصدره مجلس ادارة الشركة أو جمعيتها العمومية العادية أو غير العادية ترى انه يتعارض مع الاغراض التي تأسست الشركة من اجلها، وعلى الاخص حق تخفيض صافي الربح القابل للتوزيع اذا جاوز 12% مما ينعكس على خفض ثمن بيع الوحدات السكنية.
¼ (مادة 6): يتم تشييد الوحدات السكنية وفقا لنماذج مختلفة تقدم للمواطن فرصة واسعة للاختيار بين بدائل متباينة من حيث عدد الطوابق وعدد الغرف وغير ذلك من المكونات التي يحتوي عليها البيت وفقا للتقاليد والعادات المحلية.
¼ (مادة 7): يكون للشركة الحق في الحصول على مواد البناء من أي مصدر وكذلك التعاقد مع اي من الشركات المحلية والدولية للحصول على الخدمات التي تحتاجها.
¼ (مادة 8): تلتزم الشركة بقواعد السلامة والمتانة والجودة التي تضعها المؤسسة العامة للرعاية السكنية لانماط الوحدات السكنية المختلفة طبقا للمعايير الهندسية الدولية المتعارف عليها. وتشرف المؤسسة على عمليات التنفيذ بما يضمن الالتزام بتلك المعايير وتكون مسؤولة بالتضامن مع الشركة عن أي خطأ أو قصور في هذا الشأن.
¼ (مادة 9): تعرض الشركة الوحدات السكنية التي يتم تشييدها للبيع لمن يرغب من مستحقي الرعاية السكنية المدرجة طلباتهم على قوائم الانتظار بالمؤسسة دون غيرهم.
¼ (مادة 10): يحدد مجلس ادارة الشركة ثمن بيع الوحدات السكنية التي يتم تشييدها ويتحدد هذا الثمن بحسب التكلفة التي تحملتها الشركة في تشييد الوحدة مع هامش ربح يحدده مجلس الادارة.
وفي حالة ارتفاع قيمة الوحدة عن المعدلات المناسبة طبقا لمعايير المؤسسة العامة للرعاية السكنية تخفض قيمتها مقابل حصة الدولة في الارباح كلها أو بعضها وذلك مع عدم الاخلال بحق الدولة في تخفيض الربح المنصوص عليه في المادة الخامسة من هذا القانون.
ويدفع بنك التسليف والادخار الى الشركة خصما من ثمن الوحدة قيمة القرض الاسكاني الذي نص عليه قانون الرعاية السكنية رقم «47» لسنة 1993 المشار اليه ويدفع المشتري الى الشركة باقي الثمن اذا وجد نقدا أو على اقسام بحسب النظام الذي تضعه المؤسسة العامة للرعاية السكنية.
¼ (مادة 11): مع عدم الاخلال باحكام هذا القانون تسري على الوحدات السكنية التي يتم توزيعها الاحكام المنصوص عليها في القانون رقم 47 لسنة 1993 المشار إليه.
¼ (مادة 12): تسري على الشركة في كل ما لم يرد بشأنه نص في هذا القانون أو في عقد تأسيس الشركة أو نظامها الاساسي، الاحكام المنصوص عليها في قانون الشركات التجارية رقم «15» لسنة 1960 المشار إليه.
¼ (مادة 13): على رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه تنفيذ هذا القانون.
وجاء في المذكرة الايضاحية للاقتراح بقانون بتأسيس شركات عقارية للاسكان ما يلي: لقد تفاقمت مشكلة توفير السكن الملائم في مختلف دول العالم نتيجة للنمو السكاني وبصفة خاصة في الدول النامية كما يتضح من الدراسة الاخيرة للبنك الدولي في عام 2006 التي اوضح فيها انه في ظل معدل النمو الحالي للسكان حول العالم فإن حكومات الدول النامية سيتحتم عليها بناء مدينة جديدة تتسع لمليون شخص كل اسبوع في المتوسط على مدى الاربعين سنة المقبلة.
وعلى اثر ذلك فان الحكومات حول العالم مطالبة باتخاذ اجراءات تشريعية وتنفيذية لتسهيل الحصول على السكن الملائم باعتباره من ابسط الحقوق الاساسية للانسان ومن ثم فقد تسابقت الحكومات في اصدار التشريعات واتخاذ الاجراءات التنفيذية لمواجهة المشكلة من خلال تفعيل الشراكة بين القطاع العام الممثل في الحكومة ومؤسساتها العامة من جهة والقطاع الخاص من جهة اخرى بهدف زيادة الاستثمار العقاري لتلبية الحاجة الملحة والطلب المتنامي على الوحدات السكنية.
وبالرغم من ان حكومة الكويت قد اعتمدت كليا على المؤسسات العامة في توفير الوحدات السكنية للمواطنين من خلال المؤسسة العامة للرعاية السكنية كجهة تنفيذ وبنك التسليف والائتمان كجهة تمويل، مما نتج عنه شركة استثمارات القطاع الخاص في النشاط العقاري على العقارات الاستثمارية والتجارية مما نتج عنه عدم قدرة الدولة على تلبية الطلب المتنامي على السكن الخاص وما ترتب عليه من زيادة عدد الطلبات المنتظرة ان السنوات الاخيرة قد شهدت بعض التحول في نشاط شركات الاستثمار العقاري نحو الاستثمار في العقارات السكنية لمواجهة الطلب المتزايد من قبل المواطنين ومن ثم ظهرت شريحة من المواطنين في دولة الكويت تملكت وحدات سكنية من شركات الاستثمار العقارية التي اتجهت الى فتح التملك بدلا من فتح التأجير وتحملت اقتطاع نسبة كبيرة من دخولها لسداد اقساط تلك الوحدات التي اتسمت بارتفاع قيمتها نتيجة زيادة اعباء فوائد البنوك والمغالاة في ارباح تلك الشركات فضلا عن طول مدتها والتي قد تمتد لاكثر من 15 سنة مما ادى الى الضغط على فاتورة الانفاق الاسري واضطرار كثير من المواطنين لتضحية ببعض متطلبات الحياة الاساسية.
وازاء الوضع الراهن الذي اتسم بوجود شريحة كبيرة متزايدة من المواطنين في قائمة الانتظار والتي تتحمل اعباء ايجارات متزايدة في ظل الطلب المتنامي على العقار الاستثماري، وبوجود شريحة اخرى من المواطنين عالية تستفيد معظم دخولهم، وذلك في الوقت الذي تملك فيه الدولة حوالي %95 من مساحات الاراضي الفضاء التي يمكن استخدامها في اغراض الرعاية السكنية يعد توفير البنية الاساسية اللازمة، وفي ظل تزايد حجم السيولة المتاح واقبال المواطنين على المساهمة في شركات الاستثمار العقاري التي اسفرت نتائج اعمالها عن تحقيق ارباح كبيرة ومتزايدة نظرا للطلب المتزايد على العقارات السكنية، فقد كان من الضروري تفعيل المشاركة بين القطاع العام والقطاع الخاص في مواجهة المشكلة الاسكانية من خلال تأسيس شركات عقارية للاسكان تستهدف الاهداف التالية:-
ـ1 المساهمة في ايجاد حل جذري لمشكلة الاسكان بزيادة الاستثمار العقاري في الوحدات السكنية من خلال توفير نشاط استثماري مكمل لنشاط المؤسسة العامة لرعاية السكنية لتوفير اعداد كبيرة من الوحدات السكنية وتقليص فترات الانتظار.
ـ2 تحقيق الاستقرار في سوق العقارات السكنية التي اتجهت اسعارها للزيادة من خلال زيادة المعروض من الوحدات السكنية مما يساهم في خفض اسعارها وبالتالي خفض اقساط التمليك وتخفيف الاعباء على المواطنين.
ـ3 احلال اقساط التملك المحتملة بحل الايجار المتزايدة دون تحمل المواطنين اعباء ملموسة نتيجة لاحلال التملك محل الايجار.
ـ4 توفير الاستثمار العقاري للمواطنين يتسم بطول الاجل وبربح مضمون مستقر ويوفر عمالة للشباب الكويتي.
ـ5 انتعاش كافة الانشطة الاقتصادية العديدة المرتبطة بالاستثمار العقاري بفعل مضاعف الاستثمار jmvestment Multiplier.